Na českém trhu s úvěry na bydlení se naplno projevuje regulace hypoték. Opatření České národní banky, která zpřísnila podmínky pro poskytování těchto úvěrů, se jasně odráží v tom, že klesl počet lidí, kteří na hypotéku dosáhnou, snižuje se celkový objem poskytnutých úvěrů, a tak banky soupeří o zbývající klienty individuálním zlevňováním sazeb. Jeden z důsledků? Splňuje-li žadatel o hypotéku podmínky pro její poskytnutí (především to, že není příliš zadlužený a alespoň 10 procent z hodnoty nemovitosti dokáže financovat ideálně z vlastních úspor), může úvěr získat zatím za nejvýhodnějších podmínek, které byly letos k dispozici.
České banky poskytly za letošní tři čtvrtletí lidem 54 700 hypoték za téměř 124 miliard korun, oproti stejnému období loni to je o třetinu nižší počet úvěrů a o čtvrtinu nižší objem. Zájem o hypotéky klesl nejen kvůli přísnější regulaci, ale také kvůli stále dražším nemovitostem. Jejich ceny žene nahoru především nedostatek novostaveb, a vzhledem k tomu, že nová výstavba je v nejvíce žádaných lokalitách u nás stále nedostatečná, nedá se očekávat, že bychom za nemovitosti platili v budoucnu méně, spíše naopak.
Zatímco na začátku roku se průměrné sazby hypoték pohybovaly okolo tří procent, dnes je průměr přibližně 2,5 procenta. Ve spolupráci se schopnými hypotečními poradci se pak dá s bankou vyjednat ještě příznivější sazba.
To vše jsou tedy argumenty, které hovoří pro to, že s pořízením vlastního bydlení za pomoci hypotéky není třeba otálet, pokud jste se pro bydlení ve vlastním již rozhodli. Jaké základní pojmy by měl žadatel o tento úvěr znát, aby se při porovnávání hypoték lépe orientoval?
Akontace
U hypoték jde o část ceny nemovitosti, kterou musí klient uhradit z vlastních prostředků. Minimální výše akontace u dnešních hypoték dosahuje 10 až 20 procent z bankou stanovené odhadní ceny nemovitosti.
Anuita
Pravidelná splátka hypotečního úvěru, nejčastěji na měsíční bázi. Její výše zůstává stejná po celou dobu fixace úrokové sazby. Skládá se ze dvou částí – úroku a úmoru. Úrok představuje peníze, které klient zaplatí navíc za poskytnutou půjčku, úmor jsou pak splátky samotného dluhu.
Bonita
Když banka posuzuje bonitu žadatele o hypotéku, zajímá se v podstatě o to, nakolik bude schopný splácet své závazky, a podle toho se rozhodne, zda úvěr poskytne. Každá banka k tomuto posuzování přistupuje individuálně, ale nejčastěji se zaměří na výši žadatelových příjmů a výdajů, věk, vzdělání, profesi, rodinnou situaci či platební morálku u jeho předchozích či stávajících dluhů nebo pravidelných plateb (např. účty za telefon).
Cena úvěru
Celková částka, kterou klient zaplatí za půjčené peníze za celou dobu trvání úvěru. Zahrnuje zaplacené úroky a veškeré poplatky, které s úvěrem nezbytně souvisí.
DTI
Jeden z ukazatelů, kterému dnes vzhledem k regulaci musejí banky přikládat větší důraz. Zkratka vyjadřuje poměr celkového zadlužení žadatele o hypotéku vůči jeho celkovému ročnímu čistému příjmu. Hodnota dluhu by dle doporučení ČNB neměla překročit devítinásobek příjmu. Tedy při čistém ročním příjmu 300 000 korun by žadatel neměl mít celkové dluhy vyšší než 2,7 milionu korun.
Doba splatnosti
Časový úsek, za který bude hypotéka splacena. Běžně je možné zvolit si mezi pěti až 30, výjimečně až 40 lety. Čím delší je splatnost, tím je menší měsíční splátka, ale zároveň se tímto zvyšuje celková částka zaplacená na úrocích. Některé banky od maximální doby splatnosti odečítají dohodnutou dobu čerpání hypotéky, takže při minimální době čerpání jeden měsíc může banka poskytnout klientovi maximální dobu splácení 29 let a 11 měsíců.
DSTI
Jde o poměr mezi měsíčními/ročními výdaji na splátky všech úvěrů (kontokorent, kreditní karta, spotřebitelský úvěr atd.) včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu/ročnímu příjmu žadatele o hypotéku. Parametr DSTI by dle doporučení ČNB neměl přesáhnout hranici 45 procent. Má-li žadatel například měsíční čistý příjem 30 000 korun, neměly by splátky úvěrů přesáhnout 13 500 korun. Banky mohou v omezené míře poskytovat úvěry s DSTI vyšším jak 45 procent.
Fixace úrokové sazby
Období, po které platí sjednaná úroková sazba mezi dlužníkem a bankou, nejčastěji pět až deset let. Rozsah nabízených délek fixace úrokové sazby si určují banky samy. Zpravidla není po toto období ani jedna ze smluvních stran oprávněna jednostranně úrokovou sazbu změnit. Před skončením období fixace je nutné s dostatečným předstihem vyjednávat s bankou o úrokové sazbě pro další období fixace, případně hypotéku refinancovat u jiné banky za výhodnějších podmínek. Banka je povinna oznámit úrokovou sazbu na další fixační období nejpozději tři měsíce před koncem platnosti aktuálního období.
Konsolidace
Sloučení více úvěrů, většinou nehypotečních (například spotřebitelský úvěr či kontokorent) od různých finančních institucí do jednoho úvěru. Konsolidace se provádí s cílem snížení nákladů, které dlužník dosud platil za své úvěrové závazky.
LTV
Zkratka z anglického „loan to value“ vyjadřuje poměr výše požadované hypotéky k hodnotě nemovitosti stanovené bankou nebo jejím smluvním odhadcem. Banky dnes zpravidla neposkytují hypotéky s LTV vyšší než 80 či 90 procent, zbytek nákladů na koupi nemovitosti tak musí žadatel financovat z jiných zdrojů. Obecně lze říci, že čím vyšší je LTV, tím vyšší je i úrok.
p.a.
Zkratka z latinského per annum znamená „roční“ a najdeme ji nejčastěji za vyjádřením úrokové sazby.
Refinancování hypotéky
Splacení stávající hypotéky novou, výhodnější hypotékou. Splatit celou stávající hypotéku je obvykle možné bezplatně jen na konci fixace (fixačního období), po které banka garantuje stávající výši úrokové sazby. Klient v podstatě přejde od stávající banky k bance nové, která za něj původní hypotéku doplatí a poskytne mu nový úvěr, který může mít například výhodnější úrokovou sazbu.
RPSN
Roční procentní sazba všech nákladů spojených s placením úvěru. Některé banky nebo stavební spořitelny mohou lákat na nízkou úrokovou sazbu úvěru, ale už se tolik nechlubí dalšími poplatky, například za uzavření a vedení smlouvy. RPSN je tedy údaj, o který by se měl každý žadatel o hypotéku, zejména na koupi nemovitosti, zajímat, protože vyjadřuje, kolik za hypotéku a další nezbytné poplatky ročně ve výsledku zaplatí. Skutečné náklady na úvěr s postupným čerpáním, zejména na výstavbu či rekonstrukci nemovitosti, dopředu dostatečně zohlednit nedokáže.
Úroková sazba
Procento z dlužné částky za určité období, obvykle rok. Sazbu určí banka konkrétnímu žadateli na základě situace na finančním trhu, jeho bonitě, poměru výše hypotéky k hodnotě nemovitosti a také podle délky fixace úrokové sazby.
Zajištění úvěru
Opatření, kterým se banka snaží minimalizovat riziko nesplacení úvěru. Obvykle se pro zajištění používá zástavní právo k nemovitosti, notářský zápis o uznání dluhu se svolením k přímé vykonatelnosti nebo závazek ručitele, který se zaručuje, že dluh doplatí, pokud by ho původní dlužník nesplácel. Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Ve specifických případech může být hypoteční úvěr dočasně poskytnut bez zajištění nemovitostí, zejména v případě koupě družstevního bytu s následným převodem do osobního vlastnictví.
Hypotéka je finanční závazek zpravidla na desítky let, a proto by měl každý žadatel výběr vhodného produktu pečlivě zvážit, ale také se v dané problematice alespoň základně orientovat. Výrazně mu v tom mohou pomoci hypoteční poradci, kteří za něho vyřídí většinu administrativy i jednání s bankami a mohou také zajistit nadstandardní podmínky hypotečního úvěru.
Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust
