Od prvního ledna deaktivuje Česká národní banka limit DTI a naváže tak na předchozí totožný krok v případě limitu DSTI. Na rozdíl od těchto ukazatelů, které vyjadřují poměr mezi hodnotou úvěrů, respektive výší splátek a klientovými příjmy, zůstane v platnosti už jen limit LTV. Ten určuje maximální výši ze zástavní hodnoty nemovitosti, která může být úvěrem financována. Ve většině případů je to 80 % (u klientů mladších 36 let pak 90 %). Už deaktivace limitu DSTI vedla k pozitivnější průchodnosti některých úvěrů a v tomto ohledu pomůže i neuplatňování limitu DTI. Revoluce ve zvýšení dostupnosti hypoték zkraje roku nás ale díky tomuto kroku nečeká, větší šanci získat hypotéku budou mít zejména podnikatelé nebo žadatelé, kteří plánují s pomocí úvěru pořídit nákladnější nemovitosti, typicky tedy ve velkých městech.
Deaktivované limity začnou hrát ale výrazně podstatnější roli v kombinaci se snižováním úrokových sazeb, které už dnes trh s téměř jistotou v roce 2024 očekává. Ze začátku bude snižování úrokových sazeb ze strany ČNB, které bude s největší pravděpodobností postupovat po čtvrtprocentních krůčcích, fungovat hlavně jako psychologický signál. Skončí tak rok a půl dlouhé období, kdy byla základní sazba ČNB beze změny na 7 procentech.
Sazby začínající trojkou by byly překvapením
Už v polovině prosince jsme mohli ojediněle narazit na hypoteční úvěry, které nabízely sazbu pod 5 procent. Pod tuto hranici bychom se měli u více nabízených hypotečních produktů na českém trhu podívat již zkraje nového roku. V pásmu začínajícím čtyřkou se ale výše hypotečních sazeb udrží po většinu roku a osobně bych byl velmi pozitivně překvapený, kdyby sazby v příštím roce prolomily čtyřprocentní hranici. Na sazby začínající trojkou si dle mého názoru budeme muset počkat až na rok 2025, i když samozřejmě nejdou vyloučit individuální akce některých bank.
Od roku 2024 stoupne až na jedno procento z nesplacené jistiny poplatek za předčasné splacení hypotéky. Týká se to nově uzavřených smluv a nově zafixovaných úvěrů. Banky původně prosazovaly poplatek dvojnásobný. Lze očekávat, že bankovní ústavy budou preferovat fixace sazeb do tří let, případně do pěti let a sazby u úvěrů s delší fixací budou v porovnání s nimi podstatně dražší, klidně i o procento.
Neskutečně pestrý trh
Co se týká samotných cen nemovitostí, tak nelze říct, že pokles sazeb spustí nějaký plošný růst napříč trhem. Do úvahy musíme brát i směřování české ekonomiky, kdy by její výrazné zhoršení nebo vážnější zvýšení nezaměstnanosti mohly způsobit minimálně na nemovitostním trhu stagnaci.
Trh s nemovitostmi je v posledních letech v Česku neskutečně pestrý a jednotlivé kategorie si tak trochu žijí svým vlastním životem. Rozhodovat o ceně bude zejména „svatá trojice“ – tedy typ nemovitosti, její stav a lokalita.
Obecně lze říct, že případný růst cen nemovitostí lze očekávat i nadále u stavebních pozemků, které na své hodnotě neztratily nic ani v roce 2023. Pokles cen neočekáváme zejména u dobře situovaných nových či rekonstruovaných bytů nebo rodinných domů, které splňují vysoké energetické standardy. Naopak u starších nemovitostí nebo v individuálních případech, kdy bude prodávající spěchat na prodej, by mělo být stále možné vyjednat zajímavé slevy.
Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert, Broker Trust
