Historický výnos bývá prvním číslem, které investory zajímá. Sám o sobě ale neříká, jaké riziko fond podstupuje ani zda dokáže přinášet stabilní výsledky i v budoucnu. Při hodnocení realitního fondu je proto důležité sledovat více ukazatelů najednou – od kvality nemovitostí přes strukturu nájemců až po míru zadlužení. Teprve jejich kombinace ukazuje skutečnou kvalitu portfolia.
1. Kvalita budov 🏢
Moderní budova třídy A je dobrým předpokladem, ale sama o sobě nezaručuje kvalitní investici. Rozhodující je také lokalita, technický stav, energetická efektivita, budoucí investiční náklady a schopnost dlouhodobě přitahovat bonitní nájemce.
Co je dobrým signálem
- Atraktivní lokalita s dlouhodobým potenciálem.
- Moderní technické vybavení a kvalitní asset management.
- Energetické certifikace (např. LEED nebo BREEAM).
- Silná poptávka ze strany nájemců.
Co může být varováním
- Budova spoléhá pouze na označení „A“, ale vyžaduje vysoké budoucí investice.
- Slabší lokalita nebo rostoucí konkurence.
Jak vypadá kvalitní akvizice v praxi? Podívejte se na konkrétní příklady v článku Významné akvizice INVESTIKA realitního fondu za rok 2025 | INVESTIKA.
2. NAV (Net Asset Value) 📈
NAV představuje čistou hodnotu majetku fondu a určuje hodnotu podílového listu.
Co je dobrým signálem
- Dlouhodobě rostoucí hodnota NAV.
- Stabilní vývoj bez výrazných výkyvů.
Co může být varováním
- Jednorázové výrazné změny bez jasného vysvětlení.
- Dlouhodobá stagnace hodnoty portfolia.
3. WAULT 🏢
WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) vyjadřuje váženou průměrnou zbývající délku nájemních smluv. Delší WAULT zpravidla znamená vyšší předvídatelnost budoucích příjmů, ale vždy záleží i na kvalitě nájemců a podmínkách smluv.
Co je dobrým signálem
- Delší průměrná délka nájemních smluv.
- Bonitní nájemci.
- Inflační indexace nájemného.
Co může být varováním
- Krátké smlouvy u klíčových nájemců.
- Dlouhé smlouvy bez inflační doložky.
- Vysoký WAULT tvořený nájemci s horší finanční kondicí.
4. LTV (Loan to Value) 🏦
LTV vyjadřuje poměr dluhu k hodnotě nemovitostí.
Co je dobrým signálem
- U otevřených realitních fondů se LTV zpravidla pohybuje kolem 30–50 %.
- Financování zvyšuje výnos díky efektivnímu využití finanční páky.
- Fond získává úvěrové financování za výhodných podmínek.
Co může být varováním
- Příliš vysoké zadlužení zvyšující citlivost na růst úrokových sazeb.
- Zadlužení, které není kryto stabilním nájemním příjmem.
LTV není strašák. Pokud výnos z nemovitostí převyšuje náklady na financování, finanční páka pomáhá zvyšovat výnos pro investory. Získat bankovní financování navíc obvykle dokážou pouze kvalitní nemovitosti s dobrým cash flow.
5. Vacancy (obsazenost) 🏢
Vacancy vyjadřuje podíl nepronajatých prostor. Sama o sobě ale nevypovídá o kvalitě portfolia.
Co je dobrým signálem
- Obsazenost nad 90 % bývá známkou zdravého portfolia.
- Obsazenost kolem 95 % a více zpravidla znamená velmi stabilní cash flow.
- Dlouhodobě vysoká obsazenost bez výrazných pobídek pro nájemce.
Co může být varováním
- Vysoká obsazenost vykoupená výraznými slevami na nájemném.
- Dlouhodobě rostoucí neobsazenost.
6. Bonita nájemců 👥
Nejde jen o to, kolik nájemců fond má, ale především kdo platí nájem. Stabilní a finančně silné společnosti vytvářejí předvídatelnější příjmy než portfolio závislé na několika rizikových nájemcích.
Co je dobrým signálem
- Diverzifikovaná struktura nájemců.
- Mezinárodní nebo finančně silné společnosti.
- Nízká závislost na jednom nájemci.
Co může být varováním
- Významná část příjmů od jednoho nájemce.
- Koncentrace v jediném odvětví.
7. Diverzifikace 🌍
Diverzifikace není jen o počtu budov. Důležité je rozložení investic mezi různé země, města, segmenty komerčních nemovitostí i nájemce. Právě kombinace těchto faktorů pomáhá snižovat riziko a zvyšuje odolnost portfolia vůči výkyvům trhu.
Co je dobrým signálem
- Více zemí, segmentů i typů nemovitostí.
- Široká základna nájemců.
- Žádná jednotlivá budova ani nájemce významně neovlivňuje výkonnost fondu.
Co může být varováním
- Velká koncentrace portfolia v jedné lokalitě nebo segmentu.
- Závislost na několika málo nájemcích.
Jak diverzifikujeme portfolio v INVESTIKA realitním fondu? Přečtěte si článek Jak INVESTIKA realitní fond diverzifikuje riziko a proč na tom záleží | INVESTIKA .
Co si z článku odnést?
Výnos je důležitý, ale představuje pouze výsledek. O skutečné kvalitě realitního fondu rozhoduje to, co za ním stojí – kvalitní nemovitosti, bonitní nájemci, dlouhodobě stabilní příjmy, přiměřené zadlužení a promyšlená diverzifikace. Proto se při výběru realitního fondu vyplatí dívat za samotné procento zhodnocení a hodnotit portfolio jako celek.
