Když loni v srpnu začal Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) přijímat žádosti o půjčky na bydlení pro mladé rodiny, tvořily se před jeho pobočkami fronty. Před rokem lákala půjčka od státu zájemce o vlastní bydlení především díky nízké úrokové sazbě 1,12 procenta. Ta je dnes ale už minulostí, SFRB od letošního srpna poskytuje úvěry s dvojnásobnou úrokovou sazbou 2,27 procenta, což je na první pohled srovnatelné s nejvýhodnějšími sazbami hypoték některých bank a úvěrů ze stavebního spoření. Jaké jsou výhody a nevýhody půjčky od státu, respektive od banky či stavební spořitelny?
Připomeňme si nejdříve některé z podmínek, které se vztahují k úvěru od SFRB, v případě jeho využití na výstavbu rodinného domu. Stát poskytuje půjčky sezdaným či registrovaným párům, kdy je alespoň jeden z partnerů v době podání žádosti mladší 36 let. O půjčku může zažádat i jedna osoba do 36 let věku, která pečuje o dítě mladší 15 let. Žadatelé v době podání žádosti o úvěr od státu nesmí (spolu)vlastnit nemovitost určenou k bydlení, ani být nájemci družstevního bytu. Vadí tedy i zděděný podíl na chalupě, která je v katastru vedena jako rodinný dům.
Stát půjčí na výstavbu rodinného domu, jehož podlahová plocha nesmí přesáhnout 140 m2, nejvýše dva miliony korun. Dále platí omezení, že půjčka od státu ani jiné další úvěry nesmí v součtu činit více jak 80 procent reálných nákladů na výstavbu domu. Bez vlastních prostředků se tedy žadatelé neobejdou ani v případě dofinancování hypotékou se zástavou nemovitosti rodičů.
Kratší splatnost než v bance
Mimo zaváděcí úrokovou sazbu 1,12 procenta byla lákadlem státního úvěru pro mladé páry dotace 30 000 korun, o kterou se sníží jistina úvěru v případě narození potomka či osvojení dítěte v průběhu splácení úvěru. Naopak jednou z velkých nevýhod, i s ohledem na aktuálně nabízenou úrokovou sazbu, je maximální splatnost úvěru 20 let, ke které se na rozdíl od hypoték doba čerpání úvěru nepřičítá. U hypoték a nemovitostí zajištěných úvěrů ze stavebního spoření je naopak obvyklá splatnost 30 let. Nevýhodou státního úvěru je rovněž jeho poměrně vysoká administrativní náročnost. Na rozdíl od hypotéky musí žadatel předložit projektovou dokumentaci a stavební povolení na dům již ke schválení úvěru a může jej čerpat jen na základě předkládaných faktur.
„Halíře dělají talíře“
Dnes se nejlepší úrokové sazby u hypoték či úvěrů ze stavebního spoření včetně započtení všech nákladů spojených s úvěrem (RPSN) pohybují okolo státem poskytované úrokové sazby 2,27 procenta. Celkové náklady na bankovní úvěr lze dále snížit daňovými odpočty zaplacených úroků i svépomocnou výstavbou, kdy není nutné provedené stavební práce dokládat fakturami. Takto vzniklá úspora může v součtu převážit státní odpustek části dluhu ve výši 30 000 Kč za nově narozené nebo osvojené dítě. Proto by každý zájemce o úvěr od státu měl v současné době důsledně zvážit jeho výhodnost. Obzvlášť v případě spolupráce s profesionálním úvěrovým poradcem může ušetřit nejen peníze, ale i velké množství času.
V tabulce se můžete podívat na porovnání, kdy žadatelé dostanou na výstavbu domu půjčku ve výši dvou milionů korun. Pro příklad byly použity nejlepší úrokové sazby, které se dají momentálně ve vybraných bankách a stavebních spořitelnách pro běžného žadatele získat.
| Druh úvěru | Jistina | Splatnost | Úroková sazba | Měsíční splátka |
| Státní půjčka | 2 000 000 Kč | 20 let | 2,27 % | 10 375 Kč |
| Hypotéka | 2 000 000 Kč | 20/30 let | 2,19 % | 10 299 Kč / 7 584 Kč |
| Úvěr od stavební spořitelny | 2 000 000 Kč | 20/30 let | 2,25 % | 10 380 Kč / 7 673 Kč |
Přerušení splácení státní půjčky
Jaké reálné výhody může mladým lidem půjčka od státu oproti hypotéce nabídnout? Především banky a stavební spořitelny musí u každého žadatele kontrolovat jeho stávající úvěrové závazky a platební morálku v úvěrových registrech. SFRB vyžaduje pouze doložení výpisu z Centrální evidence exekucí a u podnikatele potvrzení o dluzích na daních, sociálním a zdravotním pojištění. Dále banky musí s ohledem na Zákon o spotřebitelském úvěru 257/2016 Sb. a doporučení České národní banky přísněji kontrolovat výši a stabilitu předkládaných příjmů. Stát dále umožňuje zdarma příjemcům přerušit splácení jistiny až na dobu dvou let v případě narození či osvojení dítěte a také z důvodu ztráty zaměstnání nebo nemoci delší než tři měsíce či úmrtí člena rodiny. Celková splatnost úvěru se všemi odklady nesmí přesáhnout 25 let.
Jiří Kryl, hypoteční analytik společnosti Broker Trust
Tabulka s některými rozdíly v poskytování hypoték a úvěru od SFRB na výstavbu domu
| Úvěr SFRB | Hypotéka | |
| Parametry | ||
| Maximální výše úvěru | 2 000 000 Kč | dle banky |
| Fixace úrokové sazby | 5 let | dle banky 1-30 let |
| Maximální splatnost | 20 let | 30 (40) let |
| Daňový odečet zaplacených úroků | NE | ANO |
| Podlahová plocha domu | do 140 m2 | neomezeně |
| Poplatky | ||
| Zpracování úvěru | zdarma | dle sazebníku banky (zdarma v rámci akce) |
| Čerpání úvěru | zdarma | dle sazebníku banky |
| Poplatky katastru za vklad | hradí SFRB | hradí žadatel |
| Odhad ceny zjištěné | hradí žadatel (není-li k dispozici odhad od banky k hypotéce nebo je zástava odlišná od pořizované nemovitosti) | není potřeba |
| Odklad splátky, mimořádná splátka | zdarma | dle sazebníku banky a zákonných možností splatit část/celý úvěr zdarma |
| Administrativní náročnost | ||
| Stavební povolení | již ke schválení | až k čerpání |
| Rozpočet stavby | v případě svépomocné výstavby položkový rozpočet (zpracovaný oprávněnou osobou) | souhrnný rozpočet na A4 (může být zpracovaný žadatelem) |
| Čerpání bez faktur | NE, nelze proplácet ani zálohové faktury | ANO |
| Pravidla čerpání | zahájení do 1 roku od podpisu smlouvy, ukončení do 3 let, lhůta na provedení čerpání až 15 pracovních dnů, lze čerpat 1x za měsíc | zahájení i ukončení čerpání obvykle do 2 let od podpisu smlouvy, lhůta na čerpání obvykle do 5 pracovních dnů |
Zdroj: SFRB, Broker Trust
