Největší událostí v hypotečním světě bylo vloni bezpochyby nabytí účinnosti novely o spotřebitelském úvěru. Platí nová pravidla, když se klient rozhodne hypotéku mimo zákonem garantované situace předčasně splatit nebo refinancovat u konkurence. Zatímco dříve stálo refinancování, které někdy přerůstalo až v tzv. hypoteční turistiku, maximálně tisícovku, u hypoték uzavřených po 1. září mohou při refinancování banky klientům naúčtovat až 1 procento z dosud nesplacené jistiny úvěru.
Kdo si sjednal novou hypotéku nebo refinancoval před 1. zářím za dřívějších benevolentnějších podmínek, zajistil si „žolíka“ na jedno laciné refinancování či předčasné splacení v budoucnu. Pro banky je to samozřejmě méně výhodná situace, a tak se v první polovině roku do snižování hypotečních sazeb vůbec nehrnuly. Bylo to trochu ve stylu hry „kdo dřív uhne.“
Refinancování dosáhlo jedné z nejnižších úrovní za posledních 10 let – bankám se podařilo dobře si uhlídat klienty. Vycházely vstříc těm, kteří chtěli refinancovat své hypotéky, zejména ty s vyššími sazbami z let 2022 a 2023, a nabídly jim lepší podmínky, aby neodešly ke konkurenci. Celkem se refinancovalo pouze 14,2 procenta z objemu poskytnutých hypoték. Jednat se stávající bankou o výhodnějších podmínkách úvěru se i dnes vyplatí velké části klientů.
Pomalu, ale jistě pod 5 procent
Zatímco Česká národní banka v roce 2024 snížila výrazně základní úrokovou sazbu z 6,75 procenta až na stávající 4 procenta, u hypotečních sazeb jsme takový pokles rozhodně neviděli. Významným faktorem pro vyšší sazby byla vedle zmíněné novely i cena zdrojů na mezibankovním trhu – tedy za kolik si samy banky půjčují peníze na financování poskytovaných hypoték. Vlivem globální situace se zde sazby držely relativně vysoko.
Beze sporu mohly banky snižovat sazby o něco rychleji, ale na druhou stranu je fakt, že hypotéky ani nezdražovaly. A důvody k tomu byly – cena zdrojů zejména v případě 3letých swapů poměrně výrazně kolísala. Až na úplné výjimky jsme ale zdražování hypoték neviděli, maximálně si banky daly ve snižování sazeb pauzu.
Jestli tedy něco vystihuje loňský vývoj hypotečních sazeb, je to „pomalu, ale jistě.“ Na konci roku jsme se tak v průměrné ceně hypotéky dostaly na sazbu 4,78 procenta. Průměrná výše hypotéky výrazně vyrostla z 3,2 milionu na více jak 3,7 milionu. Objem hypoték v tomto ohledu skutečně překonal očekávání. Odráží to obecně růst cen nemovitostí, ale také to, že kupující preferují kvalitnější a tím pádem i dražší nemovitosti.
Snižování sazeb ovlivní hypotéky jen částečně
Inflace za loňský rok dosáhla v průměru na 2,4 %, což už je blízko inflačnímu cíli ČNB. Pokud inflace začátkem roku opět nezdivočí a nevydá se výrazněji nad 3 %, měli by mít centrální bankéři nabito, aby pokračovali v dalším snižování úrokových sazeb. Je ale třeba brát v potaz i slova guvernéra Michla, který avizuje, že sazby blízko nuly z předcovidových dob se jen tak nevrátí. I ve financích platí okřídlené „nikdy neříkej nikdy“, ale jsem přesvědčený, že tento rok, a ani v nejbližších letech, se sazby na tyto úrovně velmi pravděpodobně nepodívají.
Nutno také počítat s tím, že vliv ČNB na cenu jiných než krátkodobých zdrojů peněz je na trhu omezený. Cena swapů se v letošním roce může podle aktuálních projekcí pohybovat lehce pod 4 procenty, v případě optimistického scénáře by se tříletý swap mohl držet pod 3,5 procenta.
Nejlevnější hypotéky od začátku roku 2022
Z toho vyplývá, že kdo čeká na hypotéku výrazně pod 4 procenty, nebo dokonce pod 3,5 procenta, se minimálně v první polovině roku s vysokou pravděpodobností nedočká. Při optimistickém vývoji se bude průměrná cena v první polovině pohybovat okolo 4,5 procenta. Pokud v letošním roce protneme hranici 4,3–4,2 procenta v průměrné ceně hypotéky, budu to považovat za příznivý výsledek.
Když se podíváme na uplynulý vývoj sazeb, tak jsme dnes na tříletém minimu ceny zdrojů a dostaneme se i na tříleté minimum v hypotečních sazbách, které budou nejnižší od začátku roku 2022. Na této úrovni budeme velmi pravděpodobně za dva až tři měsíce.
Samozřejmě se může některá banka ojediněle „utrhnout“ a v rámci konkurenčního boje přijde s nižší sazbou. Je pak ale otázkou, pro koho bude taková akce určena. I v loňském roce jsme viděli reklamy na výrazně nižší hypotéky, aby se pak při detailnějším pohledu ukázalo, že se jedná například jen o cenu při refinancování, nízké LTV a podobně.
Tristní nabídka nemovitostí žene ceny nahoru
Digitalizace stavebního řízení utrpěla v loňském roce debakl a plně funkčního systému se (snad) dočkáme nejdříve od roku 2028. To je smutná zpráva pro výstavbu nových bytů, která výrazně zaostává za poptávkou. Nelze čekat, že by došlo k nějakému průlomu.
Současná nabídka nemovitostí k prodeji, zejména v případě bytů, je co do pestrosti skutečně tristní. Lidé byty drží a jednoznačně vidíme trend růstu ceny. Samozřejmě se dají najít skvělé nemovitosti, ale je jich málo. Zdražují tak už i nemovitosti s nižší kvalitou, horší energetickou účinností a v méně atraktivních lokalitách, které ještě před rokem a půl poměrně výrazně klesaly na ceně. Jaro tento trend umocní, prodávající budou ještě ve výhodnějším postavení a ceny dále porostou.
Kdo má vyhlédnutou nemovitost, neměl by váhat
Co z toho vyplývá pro ty, kteří si chtějí koupit, zejména pro vlastní bydlení, nemovitost s pomocí hypotéky? Čekat se nevyplatilo už vloni a nevyplatí se ani teď. Pokles hypotečních sazeb letos nebude tak výrazný a vyčkávat na snížení o desetiny procenta může kvůli souběžnému růstu cen nemovitostí hypotéku ve výsledku naopak prodražit. Platí, že hlavní roli z pohledu splácení hypotéky (měsíční výše splátek) hraje pořizovací cena, až pak výše úrokové sazby.
Pokud tedy potřebujete řešit bydlení, splňujete podmínky pro přidělení hypotéky v potřebné výši a objevíte na dnešním trhu kvalitní nemovitost v příhodné lokalitě, neváhejte. Nelze čekat, že by hypotéky letos výrazně klesly, zatímco další růst cen nemovitostí se dnes jeví jako nevyhnutelný.
Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert, Broker Trust
