Процентные ставки по ипотеке вновь приблизились к психологической отметке в 5 %. Основными причинами стали напряжённость вокруг Ирана и рост стоимости финансирования на межбанковском рынке. Чего ожидать во второй половине года? Мы подготовили три возможных сценария развития ипотечного рынка и практические рекомендации для тех, кто планирует приобрести собственное жильё. Сегодня рассчитывать на быстрое снижение ставок — скорее рискованная ставка, чем разумная стратегия.
Общий объём новых жилищных кредитов, выданных в первом полугодии, достиг примерно 300 миллиардов чешских крон. Однако эти впечатляющие показатели требуют более детального рассмотрения. Количество новых ипотечных кредитов остаётся ниже рекордных уровней прошлых лет. Вместо этого заёмщики оформляют более крупные кредиты, поскольку стоимость недвижимости значительно выросла. Средний размер ипотечного кредита сегодня превышает 4,5 миллиона чешских крон, тогда как пять лет назад он составлял менее 3 миллионов.
Весной рынок активизировался благодаря нескольким разовым факторам. Многие покупатели стремились успеть воспользоваться более выгодными условиями финансирования, приобрести недвижимость до очередного роста цен или избежать ужесточения правил кредитования инвестиционной недвижимости. Кроме того, существенное влияние на стоимость ипотечных кредитов оказывает геополитическая ситуация, прежде всего напряжённость вокруг Ирана.
Конфликт на Ближнем Востоке усилил неопределённость на финансовых рынках, что привело к удорожанию межбанковского финансирования. Эти более высокие расходы банков напрямую отражаются на процентных ставках по ипотеке. Сегодня ставки ниже 5 % встречаются лишь в исключительных случаях, поэтому большинству заёмщиков следует ориентироваться на уровень около 5 %. В связи с этим во второй половине года возможны три основных сценария развития событий, которые во многом будут зависеть от дальнейшего развития геополитической ситуации.
Сценарий 1. Рынок как на американских горках
Наиболее вероятным остаётся сохранение текущей ситуации. Финансовые рынки будут и дальше быстро реагировать на противоречивые новости о дипломатических переговорах, продолжающуюся геополитическую напряжённость и колебания стоимости финансирования. Многое будет зависеть от того, сохранится ли свободное судоходство через Ормузский пролив и продолжатся ли атаки на нефтяную инфраструктуру. Один день рынки могут выглядеть спокойными, а уже на следующий вновь оказаться во власти неопределённости.
При таком сценарии ипотечные ставки, вероятнее всего, будут находиться в диапазоне от 5 до 6 %. Ставки ниже 5 % останутся скорее исключением и будут доступны лишь отдельным клиентам в рамках индивидуальных предложений или премиальных условий. Поэтому ожидание существенного удешевления ипотеки летом или осенью вряд ли окажется оправданным.
Сценарий 2. Более спокойные рынки — более мягкие ставки
Более оптимистичный сценарий предполагает снижение геополитической напряжённости и стабилизацию финансовых рынков. Если уровень неопределённости уменьшится, а стоимость финансирования снизится, ипотечные ставки смогут постепенно приблизиться к отметке 5 %.
Однако это не означает возвращения к исключительно дешёвой ипотеке, которая была доступна несколько лет назад. Скорее речь идёт о небольшом улучшении по сравнению с текущей ситуацией. Ставки около 5 % вполне могут стать новой нормой. Даже такое незначительное снижение способно сделать ипотеку доступной для большего числа семей или оставить им больший финансовый резерв после ежемесячных платежей.
Сценарий 3. Новая волна паники на финансовых рынках
Если геополитическая ситуация вновь серьёзно обострится, стоимость межбанковского финансирования может продолжить расти, что, вероятно, приведёт к повышению ипотечных ставок выше 6 %. Дополнительным риском станет новый рост цен на нефть и сырьевые товары, который способен вновь ускорить инфляцию.
В подобных условиях у центральных банков останется значительно меньше возможностей для снижения процентных ставок, а коммерческие банки будут постепенно перекладывать возросшие расходы на своих клиентов. Хотя этот сценарий не считается основным, полностью исключать его нельзя.
Что делать?
Вывод достаточно прост: не стоит рассчитывать на то, что ипотечные ставки в ближайшее время существенно опустятся ниже 5 %. Чешский национальный банк также дал довольно ясный сигнал, впервые за четыре года повысив ключевые процентные ставки. Это свидетельствует о том, что быстрого возвращения эпохи дешёвых денег ожидать не приходится. При этом цены на недвижимость, скорее всего, продолжат расти, хотя, вероятно, уже более умеренными темпами, чем в первой половине года.
Если вы планируете приобрести собственное жильё, ожидание «идеального момента» может оказаться не лучшей стратегией. Разница в несколько десятых процента по ипотечной ставке зачастую окажет гораздо меньшее влияние на общую стоимость кредита, чем рост цены самой недвижимости на сотни тысяч крон за время ожидания. Если вы уже нашли подходящий объект, имеет смысл начать заниматься финансированием уже сейчас — не потому, что необходимо покупать любой ценой, а чтобы заранее понимать свои возможности, вести переговоры без спешки и чувствовать себя увереннее.
Если вы рассматриваете покупку жилья и хотите узнать, какие варианты финансирования вам доступны, мы готовы сопровождать вас на каждом этапе оформления ипотеки. Мы сравним актуальные предложения банков, поможем подобрать оптимальную схему финансирования с учётом ваших финансовых возможностей и долгосрочных планов. От первых расчётов до подачи заявки мы будем рядом, чтобы максимально увеличить ваши шансы получить ипотеку на наиболее выгодных условиях.
Мы также помогаем инвесторам в недвижимость
Отдельного внимания заслуживает финансирование инвестиционной недвижимости. С весны Чешский национальный банк ввёл более жёсткие требования к ипотечным кредитам на покупку объектов для инвестиций. Теперь банки, как правило, финансируют не более 70 % стоимости объекта недвижимости и значительно строже оценивают общий уровень задолженности заёмщика.
Это означает, что инвесторам потребуется больший объём собственных средств и более тщательная подготовка проекта. Именно здесь помощь опытного ипотечного консультанта становится особенно ценной. Мы поможем вам сравнить условия различных банков, оценить их подход к кредитованию и подобрать оптимальное финансирование, которое будет соответствовать новым требованиям Чешского национального банка.
